Ein Stück aus der Praxis – Rudi Ratlos fragt: Ist der Verkäufer bei Gefahr eines Hausschwammbefalls aufklärungspflichtig?

Bild aus eigenem Bestand, Bremen

Hans Häusler hatte eine alte Villa von seinem Onkel in Wismar geerbt. Weil Hans im Thüringer Wald ein schönes Eigenheim bewohnt, verkaufte er das geerbte Anwesen an der Ostsee an Karl Klein. Zuvor ließ Hans ein Sachverständigengutachten erstellen, aus dem der Zustand und der Wert des Hausgrundstückes hervorgingen. Dieses Gutachten übergab Hans bei der zweiten Besichtigung der Villa an Karl. Hans und Karl wurden sich schließlich über den Kaufpreis einig und schlossen den notariellen Grundstückskaufvertrag unter Ausschluss der Gewährleistung. Drei Monate nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages wurde das Grundstück an Karl übergeben, ohne dass dieser Mängelvorbehalte erhob. Im Übergabeprotokoll sind daher keine Mängelvorbehalte enthalten. Kurze Zeit nach Grundstücksübergabe erhielt Hans von Karl eine Zahlungsaufforderung über fast 50.000,00 EUR für erhöhten Sanierungsbedarf, weil Hans ihm das Vorhandensein von Echtem Hausschwamm oder zumindest den Verdacht eines solchen Befalls arglistig verschwiegen hätte. Karl legte dazu ein Sachverständigengutachten vor, welches zu dem Ergebnis kam, dass Echter Hausschwamm vorhanden ist.

Hans weist die Zahlungsforderung zurück, weil er Karl gegenüber keine Mängel verschwiegen hatte, erst recht nicht arglistig. Karl war durch die eigenen Besichtigungen der Villa über offensichtliche Feuchtigkeitsschäden, Pilzbefall an den Außenwänden und völlig verfaulte Holzfenster informiert. Dadurch waren Karl auch die Gefahren bekannt, die für einen Schwammbefall sprachen. Darüber hinaus hatte Hans bei der zweiten Besichtigung Karl ein Sachverständigengutachten übergeben, in dem es heisst, dass „ein Befall durch den gefährlichen Bauholzzerstörer Echter Hausschwamm … bei entsprechender Injektion jederzeit möglich“ sei. Hausschwamm selbst wurde jedoch durch den Gutachter nicht festgestellt.

Doch Karl war von seiner Forderung nicht abzubringen und verklagte Hans. In I. Instanz bekam Karl Recht. Das Gericht hielt den Zahlungsanspruch wegen arglistigem Verschweigen eines Fehlers für begründet, weil zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Verdacht des Schwammbefalls bestanden hat. Darüber hätte Hans den Käufer Karl aufklären müssen. Mit dieser Entscheidung des Gerichts ist Hans nicht einverstanden, denn er hat Karl über alle ihm bekannten Mängel aufgeklärt und ist sich daher keiner Schuld und erst recht keiner Arglist bewusst. Hans beabsichtigt Berufung einzulegen. Dazu bespricht er sich mit seinem Freund Rudi.

Aus einem ähnlichen Fall ist Rudi bekannt, dass bei der Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hausgrundstücks zwischen dem Verdacht auf Hausschwammbefall und der Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm zu unterscheiden ist. Mit Urteil vom 07. Februar 2003 entschied der Bundesgerichtshof, dass für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht dann nicht besteht, wenn der Käufer die die Gefahr auslösenden Umstände kennt und in der Lage ist daraus abzuleiten, dass eine Gefahr des Befalls mit Hausschwamm droht.

Auf Grund dieses Urteils sieht Hans gute Erfolgsaussichten für das Berufungsverfahren, denn Karl kannte alle Feuchtigkeitsschäden und den Hinweis des Gutachters, dass in Zukunft jederzeit ein Hausschwammbefall möglich sei. Das was der Sachverständige im Gutachten als Gefahr erkannt hat, muss auch für jeden Laien nahe liegen. (Besprochen und mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)